私が保有している、東証REIT指数をベンチマークとしている「ニッセイＪリートインデックスファンド」。
日経平均が好調なのに対して、2017年に入ってJ-REITの下落が続いています。
含み益が出ていた時期もあったのですが、あっという間に含み損になり、現在も含み損が増え続けている状況です。
一方でオフィス市況は賃料が連続上昇するなど好調です。
それにも関わらず、なぜJ-REITは下がり続けているのでしょうか?
本日は、J-REITの価格が下がり続けている理由を調べてみました。
J-REITとは何か?
REITとは「Real Estate Invesment Trust」の略称です。
投資家から集めた資金を不動産に投資し、賃貸収入や売却収入で得た利益を投資家に分配する投資信託の1つ。
REITは証券取引所に上場しているため、株式のように売買を行うことが出来ます。
REITの中でも日本の取引所に上場しているものをJ-REIT(Jリート)と呼ばれています。
直近1年間の暴落率について
2017年11月時点での、「ニッセイＪリートインデックスファンド」のチャートです。
設定されてからの最高値は、2016年4月の16,035円です。
そこから徐々に下落が続き、2017年7月に2017年の最安値13,737円を記録しました。
最安値を記録した後、少し持ち直したかと思いましたが、また下落が続き、2017年11月時点では最安値を更新するかどうかの値動きとなっています。
直近1年間の騰落率は-5.35%となっています。
(最初に記事を執筆した時点では、10%近くありました。)
下落が続いている理由
どうやら、米国の長期金利の上昇が一番の要因のようです。
REITは長期金利が上昇すると価格が下落すると言われています。
お金を安く借りることが出来る低金利の時は金融機関から積極的にお金を借りて不動産投資を行うため土地や不動産価格が上昇します。
一方で金利が上昇するとお金の借り入れが高くなるため不動産への投資が消極的になり土地や不動産価格が下落してしまいます。
トランプ大統領が就任後、米国の長期金利も上昇し、米国の10年国債は3%と近く上昇しています。
米国債の上昇に釣られるように日本の長期金利も上昇したため、J-REITの価格が下落しているようです。
当然、米国のREITも下落が続いていると思いきや史上高値を更新するなど好調のようです。
日本は株式市場同様、不動産市場も軟弱ということでしょうか?
まとめ
以上、J-REITの価格が下がり続けている理由の紹介でした。
長期金利の上昇が要因のようですが、腑に落ちない調査結果となりました。
今後もアメリカの長期金利上昇していくはずなので、J-REITの下落が続くかもしれません
私は、2020年のオリンピックを期待してJ-REITを購入していたのですが、オリンピック前から下落が続いており、思わぬ結果となっています。
積立てを続けるか迷いましたが、額を減らして継続しています。
含み損が3万円になったら、再度どうするかを検討したいと思います。
追記
– 2019年11月13日追記 –
ここ最近この記事のアクセスが増えています。
何事かと思い調べてみたところ、J-REITが急落しているようですね。
11月8日に急落し、それから値を下げ続けていいます。
急落の原因は割高感が出てきたところに金利上昇が加わったためと言われています。
この記事は2017年頃のJ-REITの下落した際に書きましたが、それから絶好調で大きく値を上げました。
今の株価は当時の株価(2017年7月の最安値13,737円)から考えると、驚異的な伸びです。
そのため、多少の調整が入ってもおかしくないかと思います。
今回の急落が続くのか、それともすぐに値を戻すのか分かりませんが焦って行動を移すことはないかと思います。
ちなみにですが、私は2018年に約15,000円で売却してしまいました。
